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违约金和损害赔偿金可同时适用吗?
作者:青大泽汇律师事务所  更新时间:2016-01-14 16:34:00
违约金和损害赔偿金可同时适用吗?
 
案情简介
       2012年7月20日,张某与李某签订书面房屋租赁合同,约定:李某承租张某所有的位于崂山区网点房一处,租赁期限十年,前两年每年租金为人民币450000元,自第三年开始每年以5%的增长比例循环递增,租金为年付款,每年的3月7日为缴费基准日期,若李某拖欠房租累计两个月以上的,张某有权终止合同,收回房屋,并且李某按照合同三个月租金净额向张某支付违约金。另外,双方约定,房产内部的装潢、装修、设施及设备等,张某无偿提供给李某使用,不再负有修缮义务,但前提条件是李某实际交付租金三年以上;若因李某责任导致租赁期不够三年而退租的,张某有权要求李某额外赔偿10万元。合同签订后,张某将房屋交付给李某,李某也支付了两年的房租费,第三年的房租费李某应于2014年3月7日支付给张某,但因李某经营困难,一直拖欠张某房租,为此,张某将李某诉到法院, 要求解除双方签订的房屋租赁合同,要求李某赔偿张某房产内部的装潢、装修等费用人民币10万元并支付给张某违约金人民币118125元等。李某随即委托山东青大泽汇律师事务所的王丽律师代理本案,接受委托后,王丽律师仔细研读了双方签订的房屋租赁合同,认为李某拖欠房租事实清楚,没有免责条款,但张某主张的房产内部装修费10万元属于张某因李某违约产生的房产内部装修贬值的实际损失,其已主张了违约金且违约金的数额高于该10万元,为此,该10万元不应得到法院的支持,后案经审理,法院采用了王律师的观点,驳回了张某对该10万元的诉请。
律师说法: 
      根据我国《合同法》第113条规定:“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定,给对方造成损失的,损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失,包括合同履行后可以获得的利益,但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”第114条规定:“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。” 最高院关于《合同法》司法解释二第28 规定:“当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定,请求人民法院增加违约金的,增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后,当事人又请求对方赔偿损失的,人民法院不予支持。” 第29条规定:“ 当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的,人民法院应当以实际损失为基础,兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素,根据公平原则和诚实信用原则予以衡量,并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的,一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。”根据以上规定可知,我国对违约金适用“补偿性为主,惩罚性为辅”的原则, 如对同一违约事实同时适用约定违约金和损失赔偿,那么赔偿的数额将超过造成损害的数额,此时之违约责任则具有惩罚性,不符合法律规定,因此,对同一违约事实不能同时主张约定违约金和损失赔偿。
     本案中,因李某拖欠张某房租这一违约事实,双方的合同已经约定了违约金,且违约金数额高于房屋内部装修贬值损失,为此,张某在诉讼中既要求违约金,又主张实际损失,与以上法律规定相悖,其请求没有得到法院的全部支持。
 
 
王丽律师简介
      王丽, 山东青大泽汇律师事务所专职律师,系青岛市律师协会商事委员会委员,多次获得青岛市司法行政系统先进个人等荣誉称号。其2003年通过司法考试,并一直从事法律服务工作,有强烈的责任心,扎实的理论基础,十余年的办案经验,擅长处理合同纠纷、金融借款纠纷、劳动争议纠纷、损害赔偿等各类疑难案件。
 
电话:13792820212
 
邮箱:3702wangli@163.com
 
 


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