土地转让合同风险防控
作者：青大泽汇律师事务所 更新时间：2016-01-14 16:32:33
土地转让合同风险防控
土地转让与土地出让不同，土地出让系从国家处受让土地使用权，相当于“一手买卖”，土地转让系从土地使用权人处受让土地，相当于“二手买卖”，从法律风险角度看，土地转让的风险远大于土地出让，风险的防范是多方面的，而合同风险防控是重点。
一、转让标的（转让土地）的确认
对于转让土地的信息要在合同中全面体现，首先可以解决转让方与受让方信息不对称的问题，其次信息披露可强化转让方对所转让土地的保证责任。
一般来讲，对土地信息的确认一般分为三个层次：即土地权利信息、土地财税信息和土地开发信息。
1、土地权利信息主要包括；产权证号、位置、面积、容积率、规划用途、有无抵押、查封情况等。
2、土地财税信息主要包括：土地出让金缴纳情况、其他财税成本以及是否有未付款项等。对于未付款项的承担要相应作出安排。
3 、土地开发信息，是指土地转让方对于土地进行开发的情况，包括土地开发手续进程以及开发资金的投入等。
二、关于转让价款的支付
转让价款的支付，一般最为双方尤其是受让方所重视，原因如下：（1）转让方一般为企业，并不是政府，其诚信度无法把握（2）土地之上一般会有抵押，解押需要时间且也有风险；（3）办理过户需要一定的时间，存在一定的变数；（4）在转让过程中，转让土地有被查封或其他处分的理论可能等。
因此，受让方一般采取分期付款的方式，而在哪些节点付款，付款多少以及出现问题如何处理等，是合同设计和风险防控的重点。下面从受让方角度出发，以受让已经抵押的土地为例：
首先，第一笔款主要针对土地解押设计，土地只有解押之后才能过户。土地解押的资金往往需要受让方来承担，但对于受让方来讲，是拿钱替别人解押而前途未卜，因此要设定一些条件来降低风险。
其次，第二笔款主要针对土地过户设计，具体是先过户后付款还是先付款后过户，要根据情况商定。
再次，第三笔款主要针对开发手续的变更等来设计。
其中，对于第一笔款因为是用于土地解押，为防止转让方不将款项用于解押，可约定由受让方直接将款项打入抵押权银行账户。对于第二笔、第三笔根据情况也可设立双方共管账户。
三、关于转让税费的承担
土地转让过程中，要产生土地增值税、营业税、所得税等税费，如搞不清到底要缴纳哪些税，需要事先问询税务部门。对于税费承担要作出明确约定，避免日后纠纷。
四、合同的解除
因土地转让标的往往巨大，一旦解除合同想恢复原状很难，因此在履行过程中，以不轻易解除合同为原则。但对于受让方来讲，确实存在能否解押、能否过户等变数，对于转让方来讲，也存在受让方能否及时付款等变数。因此，可主要针对上述所提要点设计解除条款，以合同目的无法实现作为解除条件，设计要轻重分明，必要时可设计惩罚性违约金，使之如悬于头上之利剑，起到一定的震慑督促作用。
律师简介：王群，山东青大泽汇律师事务所律师，毕业于华东政法大学，从事法律工作十几年，曾担任过某大型外企法务总监，现任多家公司法律顾问，实践中积累了丰富的经验，擅长公司业务、刑事辩护及合同纠纷等。本着专业高效、诚信为本、尽职尽责的执业理念，实现当事人利益最大化，受到当事人一致好评。
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